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拍賣無產權房符合法律規定嗎
     
發布時間:2014.09.19    新聞來源:駐馬店市九鼎拍賣有限公司
 
  案情介紹
  原 告:A銀行
  被 告:某土產公司
  甲公司
  乙公司
  2003年,某土產公司向A銀行借款數千萬元,由甲和乙兩公司提供連帶責任保證擔保。土產公司因自身原因沒有依約歸還貸款,A銀行遂向人民法院提起訴訟。
  2010年10月,經法院審理判決,要求土產公司歸還銀行本金3650萬元及利息1764萬元,并由甲公司承擔連帶清償責任,乙公司承擔土產公司不能清償債務的三分之一責任。之后,在土產公司和甲公司不能清償債務的情況下,經執行法院認可,銀行、土產公司、乙公司簽訂協議,約定由拍賣公司對乙公司所持物業(某大廈)進行拍賣,所得款項用于償還貸款。此時,乙公司亦同意裁定內容。
  拍賣公司在依法拍賣時明確該大廈存在產權瑕疵,即房產沒有辦理國有土地使用權證和房產證。拍賣成功后,乙公司卻向高級人民法院申請復議,認為法院在沒有證據證明另外兩個被執行人無力清償債務的情況下,就拍賣乙公司所有的物業,屬違規行為。且乙公司大廈的附著地至今沒有得到相關權屬證明,屬于產權不明,對該大廈的拍賣缺乏法律依據。為此,請求撤銷拍賣裁定。
  案件評析
  本案的爭議焦點是:無產權房拍賣是否有法律依據;拍賣結果是否有效。
  目前,對于無產權房的拍賣,我國還沒有一套完整的法律規范程序,但也并非無法可依。根據《物權法》第28條規定,“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或人民政府的征收決定等,導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定生效時發生效力”。《物權法》的上述規定為無產權房的拍賣行為提供了法律支撐。因此,對這類財產的拍賣處置,并不違反我國現行的法律法規。
  如果拍賣中出現其他權利人,執行法院也可以通過變更或撤銷執行裁定來解決。因此,乙公司雖沒有取得該物業的國有土地使用權證和辦理房產證,但拍賣前執行法院及拍賣公司已向競賣人披露產權存在瑕疵,依相關法律規定,原則上可以按維持現狀處置。
  無產權房具有在建工程的特征,此類物業都是沒有取得產權證書。我國《擔保法》及其司法解釋、《城市房地產抵押管理辦法》、《房屋登記辦法》及《物權法》都認可了在建工程抵押的法律效力,也就認可在建工程拍賣處置的合法性。相似的,無產權房亦不應當被排除在外。《拍賣法》第6條規定,“拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產權利”。因此,無產權房的拍賣符合我國現行法律規定。
  案件啟示
  本案給我們一些啟發,即要求銀行在業務管理中既要依法辦事,也要依法維權。
  分清貸款抵(質)押物的權屬。銀行在經營活動中接受貸款抵質押物時,要認真調查,反復核實,確保擔保物產權明晰,權證齊全,價實相符。對于共有財產抵押時,必須取得所有共有人的一致同意。對于在建工程的抵押,要核實土地出讓金交納情況、土地使用權權利人情況、證件齊備情況、自有資金投入情況等等,要時刻跟蹤掌握工程進度,按要求及時進行變更抵押。從風險防控角度和維權難度出發,不主張接受沒有辦理產權證書的房產或其他財產抵押。
  謹防關聯企業的虛設擔保。土產公司作為乙公司的大股東,乙公司卻為其提供擔保,這是一種典型的虛設擔保。換而言之,是土產公司以自己在乙公司中的虛擬財產為自己設定擔保,這使得日后的執行效果大打折扣。針對關聯企業的擔保,《擔保法》及其司法解釋、《公司法》、銀監會及證監會相關文件都作了規定,銀行應當強化風控意識,掌握借款人與保證人的真實關系,確保債權安全。
  執行證據要充分真實。對證據的要求不僅反映于案件的審理階段,執行階段亦不可忽視。本案中,判決乙公司承擔債務人不能清償部分的三分之一,這其中包含兩層意思:一是土產公司已沒有可執行的財產。二是連帶保證責任人甲公司同樣沒有可執行財產。對于執行乙公司財產的前提條件,兩個被執行人可執行財產的證據收集,又受到調查權限的制約而操作難度較大。因此,銀行必須全面、系統的收集被執行人的財產線索,協助執法機關調取證據。
  客觀披露拍賣標的瑕疵。《拍賣法》第61條規定,“拍賣人、委托人違反本法第十八條第二款、第二十七條規定的,未說明拍賣標的瑕疵,而給買受人造成損害的,買受人有權向拍賣人要求賠償;屬于委托人責任的,拍賣人有權向委托人追償”。在拍賣過程中,“瑕疵披露”作為基本要求,是維護競買人權益、確保拍賣客觀公正的重要手段。無論是人民法院、委托人、拍賣人在拍賣活動中都應當向競買人說明拍賣標的物的瑕疵。但是,標的物瑕疵披露與否并不直接導致拍賣結果的無效,而是可能構成侵權。如果構成侵權,被侵權人將是競買人而非被執行人乙公司。
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